Інститут поновлення договору оренди земельної ділянки як засіб протидії рейдерству

Abstract

У статті здійснено аналіз теоретичних і практичних проблем правового регулювання поновлення договору оренди земельної ділянки з урахуванням змін, унесених ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 р. № 340-ІХ. Указується, що цей Закон запровадив певні запобіжники для протидії рейдерству, які дають змогу запобігти порушенню прав сторін договору оренди землі й уникнути численних судових спорів щодо припинення договірних орендних відносин. В умовах постійного оновлення рейдерських схем в аграрній сфері актуальною є потреба не тільки в застосуванні механізмів подолання наслідків рейдерських захоплень, коли воно вже відбулося, а й у створенні ефективної системи запобіжників рейдерству, тобто в превентивних заходах захисту прав землевласників і землекористувачів. До таких запобіжників варто зарахувати нові правила поновлення договору оренди землі. Проаналізовано правову природу інституту поновлення договору оренди земельної ділянки, який є певною гарантією стабільності земельних договірних орендних відносин, без зміни істотних умов договору, водночас є гарантією прав сторін на припинення договірних відносин. Загальними передумовами застосування інституту поновлення договору є включення до договору умови про поновлення договору; унесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації права оренди відповідної земельної ділянки; намір сторін щодо подальшої оренди на такий самий строк і на таких самих умовах (тобто відсутність заяви про виключення відомостей). Указано, що, з огляду на правову природу інституту поновлення договору, визначальною умовою його застосування є наявність земельної ділянки як об’єкта цивільних прав, а отже, у разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору не може бути застосовано. За результатами проведеного дослідження зроблено висновок, що запроваджений порядок поновлення договорів оренди земельних ділянок має низку недоліків. Подальший розвиток цього інституту потребує вдосконалення земельного та реєстраційного законодавства України. The article deals with theoretical and practical problems of legal regulation of renewal of land lease agreement taking into account the changes by the Law of Ukraine “On Amendments to Some Legislative Acts of Ukraine on Counteracting Raiding” № 340-IX, December 05, 2019. This Law has introduced certain safeguards to counteract raiding, which will prevent the violation of the rights of the parties to the lease of land and avoid numerous litigation over the termination of contractual lease relations, is stated. In the context of constant updating of raider schemes in the agricultural sector, it is urgent not only to apply mechanisms of overcoming the consequences of raider seizures, when it has already taken place, but also to create an effective system of protection against raiding, that is, in preventive measures to protect the rights of landowners and land users. Such fuses include the new rules for renewal of a land lease. The legal nature of the institute of renewal of a lease of a land plot, which is a certain guarantee of the stability of land contractual lease relations, without changing the essential terms of the contract, and is a guarantee of the parties' rights to terminate the contractual relations, is analyzed. The general prerequisites for the application of the contract renewal institute are the inclusion in the contract of the conditions for renewal of the contract; entering information on the renewal of the contract in the State Register of Real Property Rights during the state registration of the right of lease of the respective land plot; the intention of the parties to continue the lease for the same term and on the same terms (no statement of exclusion). А decisive condition for its application is the existence of land as an object of civil rights, based on the legal nature of the institution of renewal of the contract. Consequently, in the event of a change of boundaries or purpose of the land plot, the renewal of the contract cannot be applied. According to the results of the study, it was concluded that the procedure for renewal of leases of land plots has a number of disadvantages. Further development of this institute requires improvement of the land and registration legislation of Ukraine.