Спадкування прав та обов’язків за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж): аналіз законодавчих новел

Abstract

Стаття присвячена характеристиці новел чинного цивільного законодавства щодо спадкування прав та обов’язків за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж). Встановлено розбіжності щодо обсягу спадщини, яка може бути успадкована відповідно до положень Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкт нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-IX та норм цивільного законодавства. Визначено, що вказаний Закон акцентує увагу на спадкуванні після смерті власника спеціального майнового права та особи, на користь якої зареєстровано обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості. Відповідно до цієї норми до спадкоємців особи, на користь якої зареєстровано обтяження речових прав, переходять відповідні обтяження. Формується позиція, що при такому формулюванні ускладнюється реалізація спадкоємцями права на спадкування правомочностей спадкодавця, які йому належали як сторони за правочином про відчуження вказаних об’єктів. Зокрема, це може стосуватися права спадкоємців вимагати дострокового припинення договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) відповідно до підстав, визначених цим Законом. Звертається увага на те, що Законом про гарантування речових прав неоднозначно визначається положення щодо виникнення спеціального майнового права з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Констатується, що цивільно-правове регулювання спадкування прав та обов’язків за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) є більш прогресивнішим в контексті гарантування прав спадкоємців щодо спадкування після смерті спадкодавця, який був стороною цього договору. Аргументується висновок про те, що з метою забезпечення засади юридичної визначеності щодо спадкування за вказаним договором все ж є доцільним регламентувати спадкові відносини виключно у Книзі шостій «Спадкове право» Цивільного кодексу України. The article is devoted to the characteristics of amendments to the current civil legislation regarding the inheritance of rights and obligations under the contract of sale of an indivisible object under construction/future real estate object (frst sale). Disagreements have been established regarding the amount of inheritance that can be inherited in accordance with the provisions of the Law of Ukraine “On Guaranteeing Property Rights to Real Estate Objects to be Built in the Future” dated August 15, 2022 No. 2518-IX and civil law norms. It was determined that the said Law focuses on inheritance after the death of the owner of the special property right and the person in whose favor the encumbrance of property rights on the object of unfnished construction/future real estate is registered. In accordance with this norm, the relevant encumbrances pass to the heirs of the person in whose favor the encumbrance of property rights is registered. The position is being formed that with such wording it becomes diffcult for the heirs to exercise the right to inherit the powers of the testator, which belonged to him as a party to the deed of alienation of the specifed objects. In particular, this may refer to the right of the heirs to demand early termination of the contract of sale of an indivisible object of unfnished construction/future real estate object (frst sale) in accordance with the grounds defned by this Law. Attention is drawn to the fact that the Law on the Guarantee of Real Property Rights ambiguously defnes the provisions regarding the emergence of a special property right from the moment of state registration in the State Register of Real Property Rights to immovable property. It is noted that the civil law regulation of the inheritance of rights and obligations under the contract of sale of an indivisible object of unfnished construction/future real estate object (frst sale) is more progressive in the context of guaranteeing the rights of heirs regarding inheritance after the death of the testator, who was party to this contract. The conclusion is argued that in order to ensure the principle of legal certainty regarding inheritance according to the specifed contract, it is still appropriate to regulate inheritance relations exclusively in Book Six “Inheritance Law” of the Civil Code of Ukraine.